土地交易市场已无法用理性来形容,那房价呢? 资料图
编者按
郑州“地王”频出,尤其是8月18日龙湖新地王诞生后,郑州楼市一夜之间“高烧”,有楼盘售价直接每平方米上调5000元,甚至有楼盘搞起了竞价拍卖。
目前郑州房价已经破万,房价的“天花板”在哪?国内一线开发商在郑州土地竞拍市场“厮杀”激烈,郑州楼市又将何去何从?
据郑州市房管局数据,今年前7个月,新房和二手房价格都在持续上涨中。楼盘一次性调价5000元/平方米、一日清盘、竞拍选房……
那么,是什么原因造成了房价如此疯涨?是真实的刚需还是开发商抬价?或者是投资者炒房的结果?购房者究竟是理性购房还是盲目跟风?
政策宽松
业内人士介绍,今年郑州房地产市场的向好,首先得益于政策的宽松。
“首 套房首付降至20%,二套房首付降至30%。”省商业经济学会会长宋向清介绍。今年2月19日,财政部发布房地产交易环节契税、营业税优惠政策通知,同 时,对个人购买家庭改善性住房,进行减免税。 “当前房地产市场的总体回升主要是由于减免税费、降低首付比例、调低房贷利率、鼓励农民买房等多种利好政策促进和市场预期变化所引起的。”宋向清表示,这 些房产政策的实施,刺激了购房市场的需求。
库存量减少
郑州商品房的库存量也在逐渐减少,已经到了恐慌警戒线。
郑 州市住宅与房地产业协会秘书长叶琦介绍,到去年底,郑州市区商品住房去化周期8.3个月,比2014年底的9.7个月减少1.4个月,处于合理区间。 在地产领域,库存1至6个月能售完属于供不应求,超过12个月售完才会考虑库存积压因素。“正常情况下,在一个城市中,库存规模维持在8~12个月的去化 周期属于正常水平。不过这也正好说明郑州住宅市场销售状况良好,房价上扬不缺少动力”。 但进入2016年,在国家去库存政策红利的影响下,郑州商品房存量逐步下降,6月底存量524.6万平方米,按上半年月均成交量计算,郑州商品住宅去化周 期不足4个月,库存略显紧张。 到了今年7月底,郑州市商品住宅市场库存量为215.70万平方米,按照近3个月月均143.42万平方米的去化速度计算,库存去化完毕仅需1.5个月, 已达恐慌警戒线。
“地王”催涨
2016开年以来,郑州已出炉了10宗“地王”,地价屡创历史新高。直至7月8日万科一掷25亿元拿下郑州主城区地块后引起市场强烈震动。老段子“今年没买房,一年又白忙”被“今天没买房,一年又白忙”的声音取代。
7 月8日后,郑州楼盘一周单价涨了1000元/㎡以上的有16个,涨了1000元/㎡及以内的则高达35个,最高的一家楼盘一次性涨价3000元/平方米。 有的地产商甚至一月内涨价超过30%。一户90平方米的住房,近两个月来售价上涨超30万元。 到了8月18日龙湖新地王诞生后,有近20个楼盘调价,最多的建业天筑一次性调价5000元/平方米,还有部分楼盘封盘不卖。8月21日到22日,郑州有 鸿园和金茂成两个楼盘一日清盘。而有一家楼盘甚至采取了竞拍的方式选房,令人咋舌。 河南广运置业集团执行总裁师凯伦认为,龙湖地区的“地王热”对于郑州普通住宅价格没有现实的普遍比较意义,但对郑州普通住宅房价上涨预期,有暗示意义。
投资者进入
业内人士介绍,在郑州,有了不少来自外地的投资客。“北京、深圳等城市的房产价格实在太高了,他们想炒也炒不动,因此,不少人就转战到郑州等二线城市了。”本土房产交易平台真二网合伙创始人邓鹏介绍,在他们接触的客户中,外地来的投资客数量在逐渐增多。
河 南省商业经济研究所所长张进才表示,郑州房价飞升和中国经济转型也有一定关系,投资大环境不好,加上宽松货币政策的鼓励,导致炒房成了一项重要投资。 郑州市房管局发布的2015年1~9月郑州市房地产市场运行情况报告显示,2015年前9个月,根据购买商品住宅人员户籍分类数据,其中本市购房人群占比 26.45%,外地购房人群占比73.55%。“在外地购房人群中,本省其他地区(除郑州外)占比65.47%,外省市占比7.89%,其他占比 0.19%”。 “听说合肥购房团已经到郑州、长沙扫房了。”业内人士表示,周边省份的省会,特别是合肥的房价涨得特别厉害,房价远高于郑州。但从区位、交通等方面相比, 合肥不如郑州,这也说明郑州房价还有不小的上涨空间。 宋向清介绍,2016年,北京、上海、深圳的房价率先上涨被抑制,但房价猛涨确实吓住了很多人,这波恐慌和投机潮波及二线城市,投资客纷纷进入没有限购的 二线市场。“有人估计,在郑州的这波购房者中,至少20%是投资客”。
“恐慌性”市场
对于已经无法用理性来形容的土地市场,更无法用理性来判断房价。人们认为房子没有最贵,只有更贵。
“今 年上半年郑州房价每平方米涨了1006元,相当于一套房(100平方米)在这期间上涨了10万元。”上周刚挤破头在南阳路与黄河路交叉口附近楼盘“抢”到 一套房子的张先生说。根据郑州市统计局数据,2015年郑州市城镇居民人均可支配收入达31099元。也就是说年初你一犹豫,三年多又白忙了!
郑州市民刘先生在微信朋友圈称:“4个月前,老母亲以2.5万元/平方米的价格,买了建业海马九如府近400平方米的房子,半年不到可净赚800万元。我 在北京、上海、河南开了3家公司,做的是互联网+影视的热门行业,上百名员工,折腾了7个月,赚的钱不到80万元。” 7、8月份以来,开盘即清盘的消息不时传出,拨动着每个购房者紧绷的神经。面对如此紧俏的市场,二手房一日上涨15万元的消息一时传遍了大街小巷。在此情 况下,房产中介更加惜售或坐地涨价,进一步加剧了供求矛盾。购房者也陷入恐慌,着急买房的不在少数,他们坚信,房价还会再涨。 “今年一季度,郑州楼市的量、价较为平稳,但由于一线城市的传导效应,二季度郑州也受到一定的影响,加上其他多种因素的叠加,包括国家的信贷政策,国家和 地方从去年开始推出的一系列去库存政策,郑州土地市场上‘地王’频出等,整体上房价呈现上扬态势。” 王牌智库(深圳)有限公司董事长上官同君说,这种情况给老百姓造成了一种恐慌,老百姓被恐慌裹挟着往前跑。“‘地王’带给人们最大的影响是对房价的预期, 买涨不买跌,道理就在这儿”。
(大象融媒东方今报首席记者 李凌/文 记者 邱琦/图)